空地の有効活用で相続税を軽減する駐車場経営の方法

空地を相続する場合、何も活用されていない状態では相続税評価額が高くなりやすく、多額の相続税を負担することになりかねません。ところが、空地を駐車場として活用することで、相続税評価額を引き下げられる場合があります。

本記事では、空地を駐車場に転用することによる相続税対策の仕組みや、適用可能な制度、注意すべき点について詳しく解説します。

空地がそのままだと相続税評価が高くなる理由

相続財産に含まれる空地は、利用制限がない更地として評価されるため、土地の相続税評価額が高くなる傾向があります。特に都市部などの高立地エリアでは、相場価格に近い評価額が算出されるため、相続税が高額になってしまうケースも少なくありません。

空地を有効活用せずそのまま相続すると、課税対象となる遺産の総額が膨らみ、結果として相続税の負担が大きくなります。

空地を駐車場に転用することで、土地の評価額を下げる手段がいくつかあります。代表的なのが「小規模宅地等の特例」や「賃借権による評価減」です。

駐車場経営は、土地を事業用に利用しているとみなされる場合、小規模宅地等の特例が適用できる可能性があります。この特例では、一定面積までの土地について、相続税評価額を50％減額することができます。

ただし、次の条件を満たす必要があります。

このような整備がされていない、たとえばロープで囲っているだけ、砂利を敷いただけといった空地の場合、事業性が認められず、特例の適用対象外となります。

たとえば、300㎡の空地を駐車場として活用していても、特例が適用されるのは200㎡までで、それを超える部分には減額は適用されません。

空地を第三者に貸して駐車場として使ってもらっている場合、土地に賃借権が設定されていると評価され、土地の評価額が下がる可能性があります。

この減額を受けるためには、

などの条件が求められます。一方で、所有者（貸主）が構築物を設けた場合は、賃借権が土地の利用に影響していないとみなされ、評価減が適用されない場合があります。

賃貸契約の内容や設備の有無によって、減額幅は大きく変わるため、契約形態や整備状況を十分に確認する必要があります。

相続直前に形式的に駐車場として整備したとしても、実態が伴っていなければ、評価減や特例の適用は認められません。実際の運用期間や事業性が問われるため、継続性のある運営が求められます。

一部のみ舗装されていたり、構築物の範囲が限定的だったりすると、土地全体に事業性が認められず、更地と評価されるリスクがあります。特に、特例を適用するには「敷地全体の相当部分」に構築物があることが求められます。

相続の際に空地をそのまま受け取ってしまうと、予想外の相続税が発生することがあります。相続が発生する前に、空地の活用方法を検討し、事業性のある状態にしておくことで、評価額を抑える効果が期待できます。

特に駐車場経営は、初期投資が比較的少なく、継続的な収益も見込めることから、空地活用の手段として注目されています。

空地をそのまま相続するのではなく、駐車場として有効活用することで、相続税評価額の軽減が図れる可能性があります。小規模宅地等の特例や賃借権による評価減といった制度を適切に活用することで、相続税の負担を大幅に軽減できる場合があります。

ただし、制度の適用には厳格な要件があるため、空地を駐車場として活用する場合は、早い段階から計画的に準備を進め、必要に応じて専門家に相談することが重要です。適切な土地活用により、将来の相続に備えた堅実な対策が可能になります。