こんにちは、行政書士のまぐちです。
今日は、土地や建物に関するご相談でとても多い「再建築不可」についてのお話です。
実は、「再建築できない」と言われた土地でも、43条但し書という制度を使えば、再建築が可能になるケースがあるんです。
「再建築不可と言われたけど諦めきれない…」
「相続で古い家をもらったけど、建て替えられるの？」
そんな方に向けて、今回は【建築基準法43条但し書】の仕組みや条件をわかりやすく解説します！
◆ まず、なぜ「建て替えできない土地」があるの？
家を建てるためには、建築基準法で定められた「道路に2メートル以上接していること」という接道義務を満たしている必要があります。
これは、緊急時に消防車が入れるようにするためです。
ところが、昔からある住宅地や旗竿地では、このルールに当てはまらない「接道の足りない土地」が意外と多いのです。
その結果、「建て替えができない＝再建築不可」と言われてしまうわけですね。
◆ 43条但し書とは？ざっくり説明！
そんな時に使えるのが「建築基準法第43条第1項の但し書（ただしがき）」です。
この制度は、
“原則どおりの接道がなくても、特定行政庁が安全上問題ないと認めた場合に限り、建築を許可する”
という例外ルールです。
つまり、道路に接していない土地でも、一定の条件を満たせば建築できる可能性があるのです！
◆ 43条但し書の主な条件
許可をもらうためには、以下のような条件をクリアしている必要があります。
✅ ① 通行できるルートがあること
たとえ法的な「道路」ではなくても、周囲の道路から人が通れる道があり、きちんと利用されていること。
✅ ② 消防・避難の安全性が確保されている
火災時に消防車が近づけるか、避難経路が確保されているかが重視されます。
✅ ③ 自治体の基準を満たす
神戸市などでは「幅1.2m以上」「延長50m以下」など、細かな運用ルールが定められています。
✅ ④ 申請と審査を受けること
建築確認とは別に、43条但し書の許可申請が必要になります。必要に応じて、建築審査会への意見聴取が必要なこともあります。
◆ こんな土地に使えるかも？
- 私道の奥にある旗竿地
- 山間部などの集落で昔から建っている家
- 接道があるように見えるけど、建築基準法上の「道路」に該当しない
こういった物件でも、実際に通行できる・安全に問題がないと判断されれば、許可が下りるケースがあります。
◆ 神戸市の場合（一例）
神戸市では以下のような運用基準があります。
| 項目 | 基準（例） |
|---|---|
| 通路の幅 | 原則1.2m以上（できれば1.8m以上） |
| 通路の長さ | 原則50m以内 |
| 避難・消防 | 消防到達距離、消火活動空間の有無 |
| 地域指定 | 密集市街地や既存集落など、実態重視 |
※詳細は都度、行政窓口や建築士・行政書士を通じて確認しましょう。
◆ まとめ：再建築不可でも、まずは相談を！
43条但し書は、再建築不可とあきらめていた土地を活用する大きなチャンスになることがあります。
空き家の活用や相続対策、不動産売却でも有利に働く場面があるため、
「どうせ使えない土地だから…」と決めつける前に、ぜひ一度ご相談ください。
📌 のまぐち事務所では、
・建築基準法の確認
・役所との協議サポート
・不動産売却・活用のご提案 など
実務的な視点からお手伝いしています。
👉 お問い合わせ・無料相談はコチラ：
https://nomaguchisumo.com/
再建築の第一歩は、「調べてみること」から！
お気軽にご相談ください😊
