空家を相続した場合、たとえ誰も住んでおらず利用予定がなくても、相続税の対象となります。土地や建物それぞれの評価額をもとに相続税額を算出し、他の財産と合算して課税額が決定されます。
本記事では、空家の相続税評価額の具体的な計算方法や、事前に行える節税対策、相続後に適用できる特例、さらに空家を相続する際に注意すべきポイントについて詳しく解説します。
空家を相続すると相続税が課税される理由とは
相続税は、被相続人が遺した財産全体に対して課税される税金です。空家であっても、不動産としての価値がある限り、その土地や建物は課税対象に含まれます。
空家は特例を使えないこともある
相続税を軽減できる「小規模宅地等の特例」は、居住用や事業用の土地を一定の条件下で評価減できる制度ですが、空家の場合、適用要件を満たさないケースも多くなります。特に被相続人が一人暮らしで、同居していた家族がいないような場合には、特例を使えず課税額が高くなる傾向があります。
空家の相続税評価額の具体的な計算方法
空家の相続税評価額は、「土地」と「建物」に分けて個別に評価します。それぞれ異なる評価基準を用いる必要があります。
土地の評価方法は路線価方式と倍率方式がある
路線価方式による評価の流れ
都市部や主要道路に面した土地には「路線価」が設定されており、1㎡あたりの価格が国税庁によって公表されています。土地面積に路線価を掛けることで評価額を算出します。
例：
路線価＝25万円／㎡
土地面積＝100㎡
→ 25万円 × 100㎡ = 2,500万円（評価額）
倍率方式を使う土地とは
地方部などで路線価が設定されていない地域では、固定資産税評価額に「評価倍率」を掛けて評価額を計算します。評価倍率も国税庁の「評価倍率表」で確認できます。
例：
固定資産税評価額＝1,000万円
評価倍率＝1.1
→ 1,000万円 × 1.1 = 1,100万円（評価額）
建物の評価は固定資産税評価額をそのまま使用
建物部分の評価額は、原則として市町村から送付される固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。建物が古い場合は評価額が下がっていることも多く、土地に比べて税負担は少なめになります。
相続発生前に行える空家の節税対策を知っておく
空家を相続する前に行っておくことで、将来的な相続税を軽減できる対策がいくつかあります。いずれも早めの行動が重要です。
同居をして「小規模宅地等の特例」を適用する
相続人が被相続人と同居していた場合、330㎡までの土地について、評価額を最大80％減額できます。これは「特定居住用宅地」として扱われるためです。ただし、相続後も一定期間居住し続ける必要があります。
空家を賃貸にして貸付事業用宅地として扱う
空家を第三者に貸すことで、その土地は「貸付事業用宅地」として認定される可能性があり、200㎡までの部分について評価額を最大50％減額できます。ただし、相続直前3年以内に貸し始めた場合や、親族への賃貸では対象外となるため注意が必要です。
空家を相続前に売却してしまう選択肢
活用予定がない空家は、相続発生前に売却してしまうのも有効な選択肢です。売却によって得た資金は現金資産となり、税負担の調整がしやすくなります。
売却時に使える特例と控除
- 3,000万円特別控除：自宅を売却した際、譲渡所得から3,000万円を控除できる
- 10年超所有軽減税率：長期所有の不動産を売却した場合、税率が軽減される
これらの特例は、生前売却に限定される場合が多いため、早めの判断が節税につながります。
相続後でも適用できる空家に関する節税措置
「相続空家の3,000万円特別控除の特例」を活用する
相続後に空家を売却した場合でも、一定の条件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除できる特例があります。
適用条件の一例
- 被相続人が亡くなるまで居住していた住宅である
- 建物が昭和56年5月31日以前の旧耐震基準で建てられている
- 相続後3年以内に第三者へ売却している
- 建物を耐震リフォーム済み、または取り壊している
- 売却金額が1億円以下である
これらの条件に該当する場合、売却時の税負担を大幅に減らすことが可能です。
空家を相続したときの注意点とリスク
空家を相続する際には、相続税以外にもさまざまな負担やリスクが伴います。計画的な管理や手続きが求められます。
維持管理にかかるコストと手間を把握する
空家の維持には固定資産税や修繕費、防犯対策などの費用が継続的に発生します。居住や活用の予定がない空家は、管理が行き届かず資産価値が下がる恐れもあるため、早めの売却や貸し出しを検討するのが望ましいでしょう。
相続登記（名義変更）の手続きが必要
相続により空家の所有者が変わった場合、不動産登記簿上の名義も変更する必要があります。この手続きを怠ると、売却や貸し出しができず、将来的なトラブルの原因となります。
名義変更は法務局での申請が必要であり、戸籍謄本や遺産分割協議書などの書類を準備する必要があります。
認知症リスクへの備えが不動産管理のカギ
相続人が将来的に認知症などで判断能力を失った場合、不動産を売却するなどの行為が法律上できなくなります。こうした事態に備えるためには、以下のような事前対策が重要です。
認知症対策の例
- 家族信託：財産管理を信頼できる家族に委託
- 任意後見制度：あらかじめ後見人を指定しておく制度
- 生前贈与や遺言：意思能力のあるうちに資産の配分を決めておく
これらを活用することで、万が一の場合でもスムーズな不動産管理や売却が可能になります。
まとめ
空家であっても、相続時には土地・建物それぞれに相続税が課税されます。評価方法は路線価や倍率、固定資産税評価額に基づき計算され、正確な評価と適用可能な特例の把握が欠かせません。
節税対策としては、相続前に同居や賃貸活用、売却を検討するのが有効です。相続後でも一定の条件を満たせば「相続空家の3,000万円特別控除」が利用可能です。また、空家を相続すると固定資産税や管理費用、名義変更の義務なども発生するため、総合的な視点で判断することが重要です。
空家を相続する可能性がある場合は、早めに情報収集を行い、税務や法務の専門家と相談しながら適切な対応を検討しましょう。
