空地を相続や購入によって取得した場合、たとえ未利用であっても毎年固定資産税が課税されます。土地を遊ばせている状態で税金だけが発生するのは、所有者にとって大きな負担となり得ます。そのため、「農地に転用することで固定資産税を軽減できる」という方法に注目が集まっています。
本記事では、空地の農地転用による税金対策が本当に有効かどうかを、制度の仕組みと注意点から詳しく解説します。
空地にかかる固定資産税の基本
固定資産税の計算式と評価方法
固定資産税は、毎年1月1日時点の土地の所有者に課される地方税です。空地であっても課税対象となり、次のような式で算出されます。
固定資産税 ＝ 固定資産税評価額 × 1.4％（標準税率）
この「評価額」は自治体が決定するもので、土地の形状、用途、立地などから収益性を見積もって決められます。評価額が高くなると、それに比例して課税額も増えるため、評価額をいかに抑えるかが節税のポイントになります。
農地への転用で評価額が下がる理由
収益性の低さによる評価額の軽減
農地に転用することで評価額が下がるのは、農地の収益性が低いとされているからです。農地は農業以外の目的に利用することが難しく、宅地のように住宅や商業施設に転用できないため、資産価値が相対的に低くなります。こうした前提のもと、農地は宅地よりも固定資産税評価額が低く設定されるのが一般的です。
結果として、同じ面積でも宅地より農地のほうが固定資産税が安くなりやすいという仕組みになっています。
地目の種類と課税の仕組み
登記地目と課税地目の違い
土地には「地目」という分類があり、大きく分けて2種類存在します。
- 登記地目：登記簿に記載されている地目。変更するには登記の手続きが必要です。
- 課税地目：実際の利用状況に基づいて自治体が判断し、固定資産税を算出する際に使われる地目。
課税地目は現地調査により決定され、登記の有無にかかわらず、実際の利用状況をもとに固定資産税が計算されます。これを「現況主義」といいます。
課税地目は現況により変わる
例えば、登記上は農地でも、実際には草が生い茂った空地で農業が行われていなければ、「雑種地」として課税される可能性があります。その場合、農地としての軽減効果は期待できず、評価額は高くなることもあります。
そのため、農地として認定されるためには、建物の基礎を含むすべての構造物を撤去し、土壌を農作物が育つ状態に整えた上で、実際に耕作を行う必要があります。
節税効果が限定的なケースに注意
市街化区域の農地は要注意
農地への転用がすべての土地で有効とは限りません。特に空地が市街化区域内にある場合は注意が必要です。
- 市街化調整区域内の農地：原則として農地としての利用が保護されており、農地評価に基づく低い課税額が適用されるため、節税効果が高い。
- 市街化区域内の農地：
- 生産緑地：一定の条件を満たすことで農地評価・農地課税となり、節税効果が期待できる。
- 一般の農地：宅地並みの売買実例価格から算出される「宅地並み評価」が行われ、課税額も高くなりやすい。
市街化区域内の農地では、特に「特別市街化区域農地」の場合、宅地と同様の課税がされることが多く、農地に転用しても固定資産税がほとんど下がらないケースもあります。
空地の相続対策としての有効性と検討のポイント
農地転用は、空地に対する固定資産税を軽減する方法の一つとして有効ですが、土地の所在地や現況、将来的な利活用の可能性などを総合的に判断することが重要です。節税目的で農地転用を考える場合でも、次のような点に注意が必要です。
- 実際に耕作が行われていなければ農地として認められない。
- 市街化区域では思ったような節税効果が得られない可能性がある。
- 生産緑地の指定には厳格な条件がある。
相続した空地の税金対策として農地転用を検討する際は、専門家に相談しながら、登記や地目変更、農地の整備方法、将来的な土地活用の方針まで含めて慎重に計画を立てることが重要です。
固定資産税の軽減だけでなく、土地全体の資産価値をどのように維持・活用していくかを見据えた判断が求められます。
