空地の相続で共有名義は危険！放置リスクと解決策

空地や空き家を相続する際、遺産分割協議が整うまでは相続人全員の共有名義となるのが一般的です。しかし、共有状態が続くことで、意思決定の困難や管理・処分の遅れといったリスクが発生します。

空地の活用や売却、将来的な相続トラブルを避けるためにも、単独名義への移行や早期の対処が重要です。本記事では、空地の相続における共有名義のリスクとその解決策、譲渡所得税への影響を含めた対策方法について解説します。

空地の相続では遺産分割協議が必要

空地や空き家を相続する場合、相続人全員で「誰が」「何を」「どのくらい」相続するかを話し合い、遺産分割協議を行います。この協議がまとまるまでは、法的には空地や空き家は相続人全員の共有状態になります。

その後、協議の結果をまとめた遺産分割協議書を作成し、名義変更を行うことで、正式な所有者が決定されます。

空地を相続人全員の共有名義にすると、一見公平な分配のように思えますが、将来的な運用に支障をきたす場合があります。理由としては、空地の売却や賃貸、建物の解体・建て替えなどを行う際に、共有者全員の同意が必要となるためです。

共有者が複数いる場合、全員の意思を一致させることは容易ではありません。たとえば、

といった問題が起こりやすく、結果として空地や空き家が放置される「塩漬け状態」に陥る可能性が高まります。

共有名義の空地・空き家には、以下のような課題があります。

これらの問題から、空地の管理不能化や資産価値の低下といった深刻な事態が起こりえます。

相続人同士の関係が良好なうちに、以下のような方法で共有状態を解消することが推奨されます。

資金に余裕がある相続人が、他の共有者から持分を買い取って単独所有にする方法です。

複数の不動産を相続した場合は、持分を交換し、それぞれ単独名義の物件を持つ形にすることで、管理の簡略化が図れます。

空地であれば、土地を物理的に分割（分筆）して、それぞれ単独名義にすることも可能です。ただし、土地の形状や接道条件により、分割後の土地の資産価値が下がるケースもあるため、専門家の助言が必要です。

空地や空き家を売却する際には、譲渡所得税がかかります。その税額は以下の計算式で算出されます：

譲渡価格－（取得費＋譲渡費用＋特別控除）× 税率

この中で「取得費」とは、相続人が相続した不動産の元の所有者（被相続人）が購入した価格や諸費用のことを指します。

取得費が不明な場合、税務上は「譲渡価格の5％」とみなされるため、結果として譲渡所得が高額になり、課税額も増加します。

売却価格：2000万円
取得費不明 → 2000万円 × 5％＝ 100万円
→ 課税対象となる譲渡所得が非常に高くなる

このような事態を避けるためにも、被相続人が当時取得した資料の保管が重要となります。

相続によって空地を取得した場合、被相続人がその不動産を購入した際の以下のような資料を確認・保管しておくと、将来の売却時に役立ちます。

これらの資料があることで、実際の取得費を明確にし、譲渡所得税の負担を軽減できます。

空地や空き家を相続する際は、共有名義にすることで一時的に公平な状態が保たれますが、長期的に見ると大きなリスクをはらんでいます。共有者間の合意形成の難しさや、次世代への相続による複雑化などが、空地の活用を妨げる原因となります。

トラブルを避けるためには、

といった対策を、相続が発生した早い段階で講じることが重要です。空地の相続を「放置」せず、適切に管理・活用するためにも、冷静な判断と早期の行動が求められます。