相続によって取得した空家やその敷地を売却する際、一定の条件を満たすことで譲渡所得から最大3,000万円が控除される「相続空家の3,000万円特別控除」という制度があります。これは、老朽化した住宅の放置による空家問題を解決するために設けられたもので、特に旧耐震基準で建てられた住宅が対象です。
ただし、制度を活用するには厳密な適用条件があり、売却の時期や方法、買主の属性、耐震基準への対応状況などを満たす必要があります。また、控除が適用された場合でも確定申告が必要であり、各種書類の準備が求められます。この記事では、相続空家の3,000万円特別控除について、要件や手続き方法を詳しく解説します。
相続した空家の売却で活用できる3,000万円特別控除の概要
相続した空家を売却する際、一定の条件を満たすことで譲渡所得から最大3,000万円が控除され、譲渡所得税の負担を大きく軽減できる制度が「相続空家の3,000万円特別控除」です。
この制度は、空家の増加に伴う地域の安全・衛生面の悪化を防止する目的で創設されました。
対象となるのは、被相続人が1人で住んでいた旧耐震基準の住宅とその敷地で、相続後一定期間内に第三者へ売却したケースに限られます。空家を解体して更地にして売却した場合でも、制度の対象になります。
この特例を使うことで、相続によって引き継いだ使い道のない住宅や土地の処分がしやすくなるため、空家対策としても有効です。
相続空家の3,000万円特別控除が適用される主な条件
相続空家の3,000万円特別控除を利用するには、物件の状態や売却の方法に関して厳密な条件をすべて満たす必要があります。大きく分けて、「空家の状態に関する要件」と「売却時に関する要件」の2種類があります。
相続によって取得した空家に関する要件
土地と建物をともに相続していることが前提
控除の対象になるには、建物単体ではなく、その敷地を含めて相続している必要があります。
もし土地を生前贈与で取得していた場合などは、この特例の対象外です。
1981年5月31日以前に建てられた住宅であること
対象となる空家は、旧耐震基準に基づいて建築された住宅です。これは、災害時の倒壊リスクが高く、早期処分を促すために制度が設計されているためです。
このような建物を売却する際は、そのままの状態では特例が使えず、耐震リフォームを施すか、建物を取り壊して更地にしてから売却する必要があります。
被相続人が亡くなる直前まで住んでいた住宅であること
この制度は、被相続人が実際に居住していた住宅に限定されます。亡くなる直前に老人ホームなどに入居していた場合も、一定の要件を満たせば対象になる場合があります。
老人ホーム入居中でも特例が認められる条件
- 入居前に要介護認定を受けていたこと
- 入居期間中も、住宅が事業や賃貸、他人の住居として使われていないこと
相続開始から売却時まで継続して空家であることが必須
相続後に一度でも住宅を賃貸に出したり、誰かが住んだ場合は、特例の対象外となります。売却までの期間中、完全に空家状態で維持されていることが求められます。
相続空家の売却に関する要件
相続から3年以内に売却すること
売却期限は、相続が開始された日の翌日から数えて3年後の12月31日までとなります。この期間を過ぎると、特例の適用は受けられません。
売却相手は第三者に限る
親族や関連会社などの特別な関係にある相手に売却した場合は、制度の適用外です。売却は市場での一般取引である必要があります。
売却価格が1億円を超えないこと
空家および敷地の売却価格が合計で1億円を超えると、特例の対象になりません。複数回に分けて売却する場合は、全体の合計額で判定されます。
耐震リフォーム済みまたは建物を解体した状態での売却が必要
旧耐震基準のままの空家を売却するだけでは特例は適用されません。
以下のいずれかの対応が必要です。
- 耐震基準に適合させたリフォームを実施
- 建物を解体し、更地にしたうえで売却
耐震リフォームを選択する場合の留意点
耐震リフォームを行った場合は、「耐震基準適合証明書」または「建設住宅性能評価書（写し）」の提出が必要です。確定申告時にこれらの書類を添付する必要があります。
相続空家の3,000万円特別控除を利用する手続きの流れ
この特例を利用するには、売却後の翌年に確定申告を行う必要があります。控除により譲渡所得税が発生しない場合でも、申告は必須です。
確定申告の概要と提出期間
- 申告先：相続人の住所地を管轄する税務署
- 申告時期：売却した翌年の2月16日～3月15日
提出が必要な主な書類
- 確定申告書B
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書の写し
- 登記事項証明書
- 耐震基準適合証明書または解体を証明する資料
- 被相続人居住用家屋等確認書
「被相続人居住用家屋等確認書」の取得方法
この書類は、空家が特例の条件に該当することを市区町村が確認するための証明です。以下のような書類を揃えて申請します。
取得に必要な書類の例
- 被相続人の除票住民票
- 相続人全員の住民票（解体または売却時点のもの）
- 売買契約書の写し
- 閉鎖事項証明書（更地売却の場合）
- ガスや電気の解約通知（空家状態の証明）
- 解体後の敷地写真（更地売却時）
申請先や必要書類の詳細は市区町村によって異なる場合があるため、事前に問い合わせておくと安心です。
まとめ
相続によって取得した空家を売却する際に活用できる3,000万円特別控除は、譲渡所得税を大幅に軽減できる非常に有効な制度です。
ただし、建物の構造や建築年、売却方法など、適用には多くの条件をクリアする必要があります。特に「売却時まで空家であること」「売却価格が1億円以下であること」「耐震対応または解体済みであること」などは要注意ポイントです。
さらに、控除を受けるためには確定申告が必須で、多数の書類を準備する必要があるため、計画的な対応が求められます。制度の利用を検討している場合は、早めに不動産会社や税理士などの専門家に相談し、スムーズに手続きを進めることが重要です。
相続空家の処分に悩んでいる場合には、この制度をうまく活用して、税負担を抑えながら不要な不動産を手放す選択肢を検討してみましょう。
