空き家を相続した場合、建物を解体して空地にすると、固定資産税の軽減措置が適用されなくなり、税負担が最大6倍に増加することがあります。しかし、老朽化した空き家をそのまま放置すると「特定空き家」に指定され、結局は空地と同様の税額を課されるケースもあります。
相続した空き家の管理や活用を早期に検討し、適切な対策を取ることが重要です。
空地にすると固定資産税が上がる理由とは
相続した空き家の解体と固定資産税の関係
相続などで取得した空き家を解体し、更地（空地）にすると、固定資産税が大幅に増加することがあります。これは、建物があることで受けられていた「住宅用地の軽減措置特例」が、建物解体後に適用されなくなるためです。
住宅用地の軽減措置では、以下のような減税が行われています。
- 200㎡以下の部分：固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1に軽減
- 200㎡を超える部分：固定資産税が3分の1、都市計画税が3分の2に軽減
この特例は住宅が存在することが前提であり、建物を解体して空地にした場合は、本来の税額に戻ってしまうため、年間の税負担が大きくなります。
空き家のまま所有する方が税制上有利な場合も
空地化による課税強化を避けるための選択
税負担を抑えるため、あえて空き家をそのまま残して空地化を避ける選択をする所有者も多くいます。建物を残すことで住宅用地の軽減措置を継続的に受けられるため、税額の増加を防げるからです。
しかし、空き家を長期間放置することにはリスクがあります。適切な管理がされていない空き家は、後述する「特定空き家」に指定される可能性があるため注意が必要です。
「空家対策特別措置法」と特定空き家のリスク
管理不全の空き家は特定空き家に指定される可能性
相続した空き家を放置していると、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、自治体から「特定空き家」として指定される場合があります。
特定空き家とは、以下のような状態の建物を指します。
- 倒壊の危険があるほど老朽化した空き家
- 害虫の発生や悪臭など、衛生上問題がある空き家
- 景観を著しく損なっている空き家
- 周辺住民の生活環境に悪影響を与えると判断される空き家
このような状態の空き家は、行政から指導や命令を受ける可能性があるほか、軽減措置の対象からも除外されてしまいます。
特定空き家は空地と同じ税額に
空き家として建物が残っていても、「特定空き家」に指定されてしまうと、住宅用地の軽減措置は適用されず、実質的に空地と同じ扱いで課税されます。つまり、建物を残していても固定資産税は6倍に増える可能性があるということです。
これは、適切な管理がされていない空き家が税制上もペナルティの対象になることを意味しています。
空家の管理と空地化の判断ポイント
空地か空き家か、相続後の早期判断が重要
空き家を相続した際には、今後の方針を早期に検討することが求められます。以下の選択肢を基に、税負担や管理コスト、将来的なリスクを比較検討しましょう。
- 空き家のまま所有：住宅用地の軽減措置は維持されるが、管理が必要
- 建物を解体して空地にする：管理は軽減されるが、税額が増加
- 空き家を活用する（賃貸や転用）：管理・運営の手間はあるが収益が見込める
- 売却する：所有リスクを回避し、資産を現金化できる
空地と空き家のどちらが適切かは、立地、老朽化の程度、家族構成や資産状況などにより異なります。
老朽化の進行と修繕コストの懸念
空き家は使われていない期間が長くなると急速に劣化します。維持管理を行わずに放置すると、修繕やリフォームにかかる費用が高額になる可能性もあります。また、老朽化によって建物の再利用が難しくなり、最終的には解体しか選択肢がなくなることも考えられます。
空き家・空地に関する固定資産税と相続後の対策まとめ
相続した空き家を解体して空地にすると、住宅用地の軽減措置が解除され、固定資産税の負担が最大6倍に増加する可能性があります。一方、空き家として建物を残しておいても、適切な管理を怠れば「特定空き家」に指定され、同様に課税優遇措置を失うことになります。
そのため、空き家や空地に関する固定資産税の仕組みを理解したうえで、相続後にどのように管理・活用するかを早期に判断することが重要です。
税金面だけでなく、老朽化や周辺環境への影響も考慮し、必要であれば専門家に相談することも検討しましょう。相続した空き家の取り扱いを誤ると、想定外のコストやトラブルに発展する可能性があるため、慎重な対応が求められます。
