近年、「親から相続した家が空家のままになっている」「使っていない土地をそろそろ整理したい」という相談がとても増えています。
空地や空家を放置しておくと、固定資産税の負担や近隣トラブル、老朽化による危険など、思わぬリスクを抱えることもあります。
今回は、実際に売却を進めるときの流れと注意点を、行政書士・不動産の両面から解説します。
① 現状の確認（登記・現地調査）
まず最初にやるべきは「今の状態を把握すること」です。
登記簿を確認して、
- 所有者が誰か（相続未登記ではないか）
- 抵当権や借地権などの権利関係
- 面積や地目
などをチェックします。
現地では、
- 建物の老朽化
- 越境（塀や屋根が隣地にはみ出していないか）
- 残置物の有無
などを確認します。
📌 ポイント：相続登記がまだの場合は、まず「名義変更」を行わないと売却契約ができません。
② 査定を依頼する
次に、土地や建物の価格を把握します。
路線価、公示地価、周辺の取引事例などをもとに不動産会社に査定を依頼しましょう。
また、老朽化した建物の場合は「更地にして売るか」「現況のまま売るか」を検討します。
解体や測量の費用も見積もっておくと安心です。
📌 ポイント：「古家付き土地」としてそのまま買い取る業者も多いので、無理に解体しないほうが良い場合もあります。
③ 売却方法を選ぶ
売却には大きく分けて次の2つの方法があります。
| 方法 | 特徴 |
|---|---|
| 仲介（一般・専任） | 相場で売れる可能性が高い。時間はかかる。 |
| 不動産買取 | 手早く現金化できるが、価格は低め。 |
また、「行政書士 × 不動産業者」の連携で進めれば、
相続・登記の手続きと売却を同時に進められるため、スムーズです。
📌 ポイント：神戸市などでは「空家認定」や「解体補助金」などの制度もあるので、事前に調べておくとお得です。
④ 契約と決済
買主が決まったら、
- 重要事項説明書
- 売買契約書
を取り交わします。
手付金の受領後、決済・引渡しを行い、司法書士が登記を移転します。
📌 ポイント：残置物（家具・家電など）の処分や境界の取り扱いは、契約書の特約で明記しておきましょう。
⑤ 税金や費用の確認
売却後には、
- 譲渡所得税
- 印紙税
- 測量・解体費用
- 仲介手数料
などが発生します。
相続した空家を売却する場合は、条件を満たせば 「空家特例（3,000万円控除）」 が使える場合もあります。
📌 ポイント：売却の前に税理士や行政書士に相談し、税の優遇制度を逃さないようにしましょう。
🔍 まとめ：空家・空地の売却は「整理」と「準備」が大切
空家・空地の売却は、
- 名義の整理（相続登記）
- 現地確認・査定
- 売却方法の選択
- 契約・決済
という流れで進みます。
トラブルを避けるためには、境界・残置物・税金の確認を怠らないことが重要です。
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